2008 №1 (11)
Документ без названия
Редколлегия Editorial Board Требования к статьям Requirements Профиль в ВАК      
ЖУРНАЛ РОССИЙСКОГО ГОСУДАРСТВЕННОГО ГУМАНИТАРНОГО УНИВЕРСИТЕТА
Документ без названия

С.В. Воронкова

ЗАВОДСКОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО В РОССИИ В ГОДЫ ПЕРВОЙ МИРОВОЙ ВОЙНЫ (К ПРОБЛЕМЕ РАЗВИТИЯ ПРОМЫШЛЕННОГО ПОТЕНЦИАЛА)

В условиях перехода современной России к рынку, введения частной собственности на землю, при многообразии форм хозяйствования, как показала практика последних лет, прежние методы регулирования земельно-имущественных отношений оказались малопродуктивными. Земельные ресурсы городов представляют, с одной стороны, площадки для зданий, сооружений, дорог, зеленых насаждений, а, с другой стороны - базу для налогообложения недвижимости, объект инвестирования, средство социально-экономического развития, часть национального богатства. По нашему мнению, для создания эффективной общефедеральной системы использования земельных ресурсов необходима реорганизация сложившейся системы управления земельными ресурсами, обеспечивающая оптимизацию регулирования процесса землеустройства, арендных отношений на землю, инвестиционной деятельности на земельном рынке.

Многовековая практика свидетельствует о том, что главными источниками жизнеспособности и процветания любого государства являются принадлежащие ему земельные ресурсы и проживающее на них население. Россия является одной из стран с самой обширной территорией – 1 709,8 млн. га, из них: земли сельскохозяйственного назначения составляют 397,9 млн. га (23,3 %), земли лесного фонда – 1 102,4 млн.га (64,5 %), земли водного фонда – 27,8 млн.га (1,63 %), земли запаса – 11,6 млн.га (6,5 %), земли особо охраняемых территорий – 34,1 млн.га (2,0 %), земли промышленности, транспорта, связи и иного назначения – 17,2 млн. га (1,0 %), земли поселений – 18,8 млн. га (1,1 %) [1]. При этом под земельными ресурсами следует понимать не только территорию (пространство) государства, но и все, что находится «над» и «под» этим пространством, включая агроклиматические условия и их биопотенциал. Богатство государства определяется инфраструктурой и эффективностью использования ресурсов земли, профессиональной подготовленностью и культурным уровнем населения.

Сказанное выше предопределяет необходимость принадлежности земельных ресурсов всему обществу. Одновременно каждый земельный участок должен иметь конкретного хозяина. Эти два понятия совместимы не только через форму собственности, но и через аренду земли. Проблему земельных преобразований в России стратегически можно решить не только в сфере земельной собственности, а также в сфере прав на способы и результаты использования земельных ресурсов как объекта хозяйствования. На этом важном принципе и должна базироваться современная земельная политика [2].

Исследования в данной области отражены в ряде публикаций, монографиях, учебных пособиях, материалах научно-практических конференций таких зарубежных и отечественных авторов, как: Булатов А.Е., Виноградов Е.А., Хубиев К.А., Руднев Л.В., Прорвич В.А., Кузнецова В.Н., Семенова Е.А., Никифоров Л.В., Лойко П.Ф., Кононова Е.Н., Горемыкин В.А., Сай С.В., Димони Т.М., Августинус К., Померанц У.Э. Вместе с тем, проблемы эффективного управления земельными ресурсами с учетом особенностей современного состояния российской экономики разработаны, на наш взгляд, неполностью, особенно недостаточно внимания уделяется вопросам управления земельными ресурсами городов (поселений).

Управление земельными ресурсами в городах имеет принципиальные отличия. Это связано, прежде всего, с высокой концентрацией в городах населения, промышленности, объектов культурно-бытового обслуживания, а также различным функциональным назначением городских земель. Городские земли образуют сложный состав, в который входят земельные участки: жилой и общественной застройки, занятые жилыми, культурно-бытовыми, административными, культовыми и иными зданиями, строениями и сооружениями и предназначенные для этих целей; общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, дорогами, набережными, парками, скверами, бульварами, пляжами и иными объектами и предназначенные для удовлетворения общественных нужд населения; промышленной, коммерческой и коммунально-складской застройки; транспорта, связи, инженерных коммуникаций, занятые зданиями и сооружениями железнодорожного, автомобильного, речного и других видов транспорта, магистралями инженерной инфраструктуры и связи; особо охраняемых территорий и объектов природно-заповедного, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения, занятые памятниками природы, парками, садами, а также памятники истории и культуры, музеи-заповедники, музеи-усадьбы; водных объектов, занятые замкнутыми и поверхностными водоемами, акваториями, водоохранными зонами; сельскохозяйственного использования, занятые сельскохозяйственными угодьями, а также зданиями и сооружениями, обслуживающими нужды сельскохозяйственного производства.

Городская земля как объект недвижимости, приносящий доход, обладает рядом особых характеристик. К основным из них можно отнести:

- потенциальный рост цены земли. Изменения в системе землепользования, миграция населения, относительный дефицит участков, урбанизация территории, инфляционные процессы и другие факторы повышают цену городской земли.

- неравномерные денежные потоки. Инвестиции в недвижимость требуют неравных затрат, от отрицательных денежных потоков при приобретении земельного участка и сооружения объекта до положительных во время эксплуатации и продажи.

- риск и неопределенность. Поскольку земля является физически недвижимой, инвестиции в нее подвержены более широкому спектру рисков, чем другие вложения. Земля обладает низкой ликвидностью.

- гибкие условия финансирования и особая налоговая политика.

- рынки недвижимости являются узкими, локальными, сегментированными и персонализированными [3].

При этом управление земельными ресурсами городов кардинально отличается от управления земельными ресурсами сельскохозяйственного назначения. Это обусловлено наличием некоторых факторов, имеющих влияние на перспективное использование городских территорий. К их числу относятся:

рост численности населения и его социально-экономическим состав.

экстенсивное развитием городской территории. Анализ современных прогностических работ выявил рост индивидуальных притязаний (отдельных слоев населения) на дополнительные территории под застройку, что приводит к уменьшению рекреационных земель и земель сельскохозяйственного назначения.

урбанизация. Развитие городов связано с высокой концентрацией структуры производства и наличием квалифицированной рабочей силы, это влечет за собой ликвидацию жесткого функционального зонирования и переход на концепцию смешанного конгломерата (селитебно-промышленно-рекреационного типа).

биомикроклиматическая среда обитания. Существует необходимость усиления охраны природы, нейтрализации последствий активизации хозяйственно-экономической деятельности человека, укрепления биоклиматического и биомикроклиматического равновесия среды жизни человека.

развитие различных транспортных средств, в том числе подземных. Современные прогностические документы предполагают бурное развитие новых транспортно-коммуникационных объектов города. Здесь выделяются тенденции сокращения количества личного транспорта и развития экологически чистого скоростного общественного транспорта, совершенствования комплексных узлов пересадки между различными типами транспорта с целью минимизации потерь времени.

ограниченность природных (минеральных) и трудовых ресурсов. Множество современных прогнозов предсказывают сокращение количества месторождений природных (минеральных) ресурсов, большинство из которых применяют при строительстве жилых и промышленных объектов. Это повлечет за собой развитие более компактной жилой застройки и интенсивное использование подземных пространств, что повлияет на уменьшение удельной землеемкости выпускаемой продукции и эффективности жилой застройки.

строительство многофункциональных жилых комплексов. Создание многофункционных зон в городах (селитебно-промышленно-рекреационных зон) требует создания многофункциональных жилых комплексов, объединяющих в себе как жилую часть, так и бытовое обслуживание жителей, находящихся в непосредственной близости от места приложения труда. Следовательно, концепция развития и строительства будущего жилья должна отвечать требованиям расширения, перестройки, создания пространственного и внешнего разнообразия в застройке, направленного на удовлетворение растущих социально-бытовых требований к местоположению.

модернизация среды обитания человека. Наличие данного фактора обусловлено существенным функциональное и эстетическое отставание от современных требований (чрезмерно большую землеемкость городских центров за счет значительных площадей под административными, культурными и торговыми зданиями) существующей застройки центров населенных пунктов. Данный фактор предполагает эффективное использование подземного пространства городов, что позволит разместить целый комплекс обслуживающих объектов, не изменяя наземного пространства (торговые точки, различные склады, предприятия по обслуживанию населения, подземные гаражи, транспортные артерии, взрывопожароопасные объекты и т.д.).

Программы городского развития реализуются за счет консолидации средств из федерального бюджета, бюджетов субъектов Российской Федерации, местных бюджетов и внебюджетных источников. Например, в 2003 году земельные платежи составили менее 0,4 % от доходной части российского бюджета (около 7 млрд. руб.), причем более 24 % из них перечисляет Москва [4]. Использование земли является ключевым вопросом в планировании процесса урбанизации и одним из самых важных элементов любой программы городского развития. [5] Не случайно классиками - основателями теории земельной ренты, такими как А. Смит, Д. Риккардо, К. Маркс, А. Маршалл и др., подчеркивается, что земля в форме ее вещественной недвижимости как дар природы цены не имеет. Ее цену (рентную стоимость) создает собственность в условиях вовлечения земли в процесс товарного производства и функцию города. Политика увеличения доходов федерального бюджета за счет расширения активов государства должна включать земельную ренту - стабильные реальные источники доходов, которые должны принадлежать государству и обслуживать интересы большинства населения. Это позволит городским и региональным бюджетам получать высокую стабильную ренту, обеспечивая, тем самым, условия для развития городов. Доходность земельно-имущественного комплекса выражается показателями, характеризующими постоянные поступления в бюджет за пользование городскими земельными ресурсами, а также показателями, отражающими доходы (в том числе и внебюджетные) от продажи имущества, находящегося в государственной и муниципальной собственности; от продажи земли и нематериальных активов.

Множество источников поступлений в бюджет (а также иные внебюджетные фонды) от совершения действий с земельными ресурсами целесообразно систематизировать следующим образом:

  • бюджетные поступления от реализации правомочий распоряжения – от операций с правовым статусом земельных ресурсов (продажа, приватизация и т.п.);

  • бюджетные поступления от реализации правомочий пользования – по результатам эффективного использования земельных ресурсов (сдача в различные формы аренды, отчисления по результатам хозяйственной деятельности с участием государственного и муниципального собственника);

  • налоговые поступления (в настоящее время составляют не более 1 % в бюджете России, тогда как еще в 1914 г. эта доля была более 60 %), а также бюджетные поступления по результатам лицензионной, контрольно-ревизионной и иной подобной управленческой деятельности (штрафы, лицензионные и иные сборы, пени и т.д.) [6].

Поступления в бюджеты всех уровней можно регулировать за счет целевого управления земельными ресурсами (взимание земельных платежей – земельного налога и арендной платы). Само по себе управление земельными ресурсами представляет собой систематическое, сознательное, направленное воздействие государства и общества на сферу земельных отношений, которое позволяет достигнуть наиболее эффективного использования земельных ресурсов страны. Эффективность использования земельных ресурсов определяется рядом критериев. Среди основных из них можно отметить социальный, экологический и экономический критерии. Данные критерии приобретают ту или иную важность и значимость в зависимости от ступени развития, на которой находится общество.

В настоящее время в условиях развития земельного рынка происходит ориентация на экономический критерий эффективности. Это критерий, как правило, выражается в денежном эквиваленте, а его экономический смысл сводится к получению действительного валового дохода от управленческой деятельности, то есть от эффективной системы получения доходов от пользователей, имеющих выгоды от использования государственных проектов, через посредство общеземельных налогов или специальных сборов с земель или за счет обложений в связи с государственной собственностью используемых городских земель (земельный налог, плата за предоставление различных картографических материалов, доход от лицензированной деятельности, предоставление информации консультационного характера и т.д.).

В соответствии с земельным и градостроительным законодательством Российской Федерации формы собственности на земли в пределах населенных пунктов подразделяются на государственную собственность на землю и собственность на землю граждан и юридических лиц, включая производные от права собственности (право пожизненно наследуемого владения, аренда, сервитут, бессрочное пользование, безвозмездное срочное пользование).

Земельный участок города представляет собой часть земель города, имеющая определенный юридический статус, границу и конкретное целевое назначение, и которая должна использоваться в интересах города. Земельный участок может иметь несколько функциональных целей использования, а также на одном земельном участке может быть несколько посторонних пользователей.

При решении проблем повышения эффективности управления земельными ресурсами города необходимо учитывать следующие аспекты:

- создание рыночной системы оборота земельных участков (инфраструктуры);

- определение порядка ценообразования на земельные участки, а также ценообразования прав на земельные участки, передаваемые в оборот;

- установление нормативов землепользования;

- введения многообразных форм аренды земельных участков – земля в комплексе с другим имуществом, земля на праве застройки.

В условиях земельного рынка существуют и могут экономически эффективно работать следующие виды земельных отношений: купля-продажа, аренда, выкуп права аренды земельного участка и права застройки земельных участков, вклад в уставный капитал юридических лиц, приватизация, рента, пожизненное наследуемое владение земельным участком, оперативное управление, постоянное (бессрочное) пользование земельным участком, преимущественные интересы государства, залог земельного участка или прав аренды, субаренда, ипотека, сервитут, лизинг.

В настоящее время наибольшие споры и разногласия вызывают свободная купля-продажа земельных участков, аренда и выкуп участков земли под промышленными предприятиями. Следует отметить, что в разных регионах России отношение местных властей к указанным земельным отношениям было неодинаковым. Развитие решений этих проблем можно проиллюстрировать на следующих примерах.

1. Москва. Площадь города – 1 080,83 кв.км. делится на 10 административных округов, состоящих из 123 районов, население города – 10,392 млн. человек [7].

Москва с самого начала реформ определила отличную от федеральной политику в области земельных отношений. Основной формой землепользования стала аренда, приносящая городу около 100 млн. долл. США ежегодно. Дополнительно 60 млн. долл. США поступает от продажи прав аренды и еще 13 млн. долл. США дает земельный налог. Фактическая экономическая эффективность использования московской земли составляет 0,103 % годовых от суммарной рыночной стоимости московской земли. По мировым показателям такая эффективность чрезвычайно низка. Для сравнения, показатель эффективности использования городской земли в Нью-Йорке и Детройте составляет 0,45 %, в Париже и Брюсселе – выше 0,8 %.

Формой организации первичного рынка прав аренды являются земельные торги (конкурсы), позволяющие в отсутствие реального рынка земли выявить спрос и установить цену продаваемых прав аренды. Причем рыночной цены на земельные участки не существует, конечная стоимость определяется на «непрозрачных» аукционах. В Москве сформировались зоны повышенного спроса на землю, за которые городские власти и устанавливают высокую плату (то есть изымают ренту). Так, стоимость выкупа прав аренды земельных участков в центре Москвы составляет до 7 млн. долл. США за 1 га (известны случаи, когда цены достигали 45 млн. долл. США за 1 га), а в периферийных зонах – около 500 тыс. долл. США за 1 га. Такого соотношения по стоимости отдельных участков в черте города – 1 : 90 – нет ни в одном мегаполисе мира. Исключение составляют японские города Токио, Осака и Киото, где это оправдано неблагоприятными географическими условиями. Похожее соотношение – 1 : 85 существует в Лагосе - столице Нигерии (крупнейшем нефтедобывающем государстве), которое занимает третье место в мире по коррупции [8].

В Москве идет разработка земельного кадастра, по которому базовая цена земли вблизи МКАД будет составлять от 300 тыс. долл. США за 1 га до 500 тыс. долл. США за 1 га, земля в ЦАО под объектами торговли и общественного питания – от 11,5 млн. долл. США за 1 га до 15,7 млн. долл. США за 1 га. Таким образом, к настоящему времени совокупная оценочная стоимость московской земли возросла в 1,9 раза. [9] Следует отметить, что такая оценка было произведена после анализа статистики реальных рыночных сделок заключаемых договоров аренды и экспертных оценок аналитиков рынка. Подразумевается, что это не рыночная цена земли, а ставка, от которой будет исчисляться земельный налог. Однако, данная оценка все же является ориентиром для бизнеса при определении хотя бы приблизительной цены земельных участков (с поправочными коэффициентами). По состоянию на начало 2005 г. лишь 7 московских предприятий сумели выкупить земельные участки под собственными зданиями, а всего около 400 предприятий, приватизировавших свои здания, могли бы это сделать. Несмотря на то, что в других регионах выкуп земли под приватизированными предприятиями хоть медленно, но идет, в Москве, по мнению специалистов земельного рынка, власти препятствуют этому процессу, не желая расставаться с постоянным источником дохода – налоговыми отчислениями на землю [10].

2. Санкт-Петербург. Город делится на 20 административных районов, его площадь– 1 399 кв. км.

С самого начала реформ Санкт-Петербург (как и остальные регионы России) придерживался общефедеральной концепции приватизации, на основе которой изначально была введена частная собственность на землю для приватизированных предприятий, благодаря чему стал развиваться рынок вовлеченной в оборот земли. Уже осенью 1996 г. в Петербурге и области было выкуплено 15 таких земельных участков, и прослеживалась устойчивая тенденция не только дальнейшего увеличения числа сделок, но и появления вторичного рынка [11]. В настоящее время земли производственной и общественно-деловой застройки составляют 29 300 га, из них в государственной и муниципальной собственности находится 27 200 га, в собственности юридических лиц 1 900 га и в собственности граждан – 200 га [12].

В дальнейшем в Санкт-Петербурге образовалось несколько форм землепользования: частная собственность, аренда, бессрочное пользование. Отдельно следует заметить, что бессрочное пользование на данный момент уже отменено, но так как закон не имеет обратной силы те государственные учреждения (например, Санкт-Петербургский университет, Горный институт), которые успели до 1 февраля 1993 г. подать заявки, теперь обладают территорией на правах бессрочного пользования, которое предполагает уплату земельного налога. Ставка земельного налога в Санкт-Петербурге различается в соотношении 1:31, для 1-й зоны – 251,05 тыс. руб. за 1 га, для 19-й – 7,75 тыс. руб. за 1 га.

Долгосрочная аренда земли разрешена в Петербурге инвесторам, если они вкладывают средства в строительство, реконструкцию и капитальный ремонт жилого и нежилого фонда города. На 1998 год ставки арендной платы за земельные участки были для предприятий торговли 1-й зоны 6 622 тыс. долл. США за 1 га, для 19-й зоны – 553,26 тыс.долл.США за 1 га; для объектов жилищного хозяйства, культуры, искусства 1-й зоны 1 360 долл.США за 1 га, для 19-й зоны – 120 долл.США за 1 га. [13] Очевидно, что данные показатели намного меньше московских, что объясняется насыщением платежеспособного спроса в нестоличном городе. Следует также отметить, что цены на землю в Санкт-Петербурге в период с 1998 г. до 2004 г. выросли в среднем, в четыре раза, а по отдельным категориям – в 10 раз [14].

Главное отличие санкт-петербургского опыта от московского в том, что частная собственность на землю развивалась здесь практически с начала общеэкономических реформ, земельные участки находятся в собственности предприятий, которые расположены на этих участках, а также в собственности предприятий, победивших на конкурсах и аукционах незастроенных земельных участков. Статистика сделок на рынке земельных участков, предоставляемых на инвестиционных условиях, говорит о неуклонном росте инвестиционной активности в Санкт-Петербурге.

В обоих городах федерального значения арендная плата примерно в два раза выше земельного налога, поэтому она более выгодна для осуществления фискальных целей. Кроме того, она имеет более действенные рычаги управления (по договору аренды). Для сравнительного анализа доходности земельно-имущественных рынков представляет интерес оценка динамики обобщенного показателя в разрезе городских рынков, а также удельной величины дохода от использования земельно-имущественного комплекса в общей сумме городских бюджетов:

Регион/год

1995 год,

млн.руб

1996 год,

млн.руб

1997 год,

млн.руб

1998 год,

млн.руб

Москва

1 241

2 489

3 003

2 512

Санкт-Петербург

289

443

303

696

Таким образом, период 1995-1996 гг. характеризуется ростом земельно-имущественных платежей как в Москве, так и в Санкт-Петербурге. Однако в следующий период - 1996-1997 гг. - динамика этого показателя в двух рассматриваемых городах принимает прямо противоположные тенденции: - почти двукратное увеличение в Москве и падение в Санкт-Петербурге. В третий рассматриваемый период снова имеет место обратная тенденция: увеличение более, чем вдвое, в Санкт-Петербурге, и значительное падение в Москве [15].

Сравнительный анализ состояния земельно-имущественных комплексов разных регионов России показывает, что развитие земельного рынка на данном этапе переходной экономики в меньшей степени, чем предполагалось теоретически, зависит от форм земельной собственности. На его формирование первоочередное влияние оказывают другие факторы: политическая обстановка, наличие финансовых средств у потенциальных приобретателей и уровень развития экономики в регионе. Что касается динамики выкупа участков под недвижимостью, приватизированной из федеральной собственности, то, по данным Минимущества России, количество земельных участков, выкупленных в 2002 г. равнялось 3 039, а в 2003 г. – всего 1 053 [16]. Такое положение можно объяснить резким ростом ставки земельного налога, к которому «привязана» выкупная цена – в 2002 г. в 2 раза, а затем еще в 1,8 раза в 2003 г. Предпринимателю необходимо понимать, что время работает против него, потому что с каждым годом цена увеличивается и вряд ли эта тенденция изменится [17]. В настоящее время Правительство РФ приняло за основу предложенные Минэкономразвития РФ меры по реализации земельной реформы, а именно: срок – до 01.01.2007 г.; ставка – от 5 % (города численностью до 3 млн. человек) до 20 % (города с численностью выше 3 млн. человек); земельный сбор при перепрофилировании земельного участка - 80 % от его кадастровой стоимости. Данный проект был отправлен на доработку в связи с высказанными возражениями, связанными в первую очередь, со ставками, величиной кадастровой и рыночной стоимости земельных участков, а также с антиспекулятивными мерами. Было высказано опасение о «непосильности» подобных условий для неокрепшего бизнеса. Окончательное решение будет принято в ближайшее время [18].

Между тем, практика показала, что стремление к приобретению абсолютных прав собственности может привести к излишним издержкам и снижению эффективности экономических решений. Это обстоятельство нашло отражение в теории прав собственности, в разработку которой внесли большой вклад такие известные экономисты как Д. Норт, Р. Коуз, А. Оноре, Р. Томас, Р. Познер, Г. Демсец и др. Согласно этой теории собственностью является не ресурс, а «пучок, или доля прав по использованию ресурса», а каждое экономическое решение должно опираться на тот определенные набор прав собственности («пучок правомочий»), который достаточен для наиболее выгодной его реализации [19].

Даже «финансовый спекулянт» Дж. Сорос вынужден признать, что «Капитализм, опирающийся исключительно на рыночные силы, представляет сегодня большую опасность для открытого общества, чем тоталитарная идеология… Рыночный фундаментализм представляет угрозу открытому обществу… Рыночные фундаменталисты имеют фундаментально неверные представления о том, как работают рыночные механизмы» [20].

Неверно, что единственным способом регулирования экономических земельных отношений является только частная собственность. Столь же успешно можно регулировать земельные отношения и другими правами – такими, как, например пожизненное наследуемое владение, постоянное бессрочное пользование, аренда. Аренда во многих странах (Швеция, Финляндия, США, Франция, Польша и др.) является действенным инструментом поддержки инвестиционной политики, способствует развитию рынка недвижимости в стране. При частной собственности на землю и другие природные ресурсы рента будет уходить к собственникам, а взимаемые с них налоги никогда не смогут ее компенсировать для бюджета.

«Рента - так называется, вообще, тот вид народного дохода, который получается в силу каких-либо особенных преимуществ или благоприятных условий. Подобными преимуществами могут быть для земледельца - плодородие почвы или выгодные условия местоположения, для промышленника обладание секретом производства или привилегией...» [21].

Экономическая рента – это регулярно получаемый доход с капитала, имущества или земли, то есть цена, уплачиваемая за использование ресурсов, количество которых ограничено, именно ограниченность ресурсов отличает ренту от заработной платы, процента или прибыли. Если говорить о продаже земли, то ее цена должна быть не менее размера капитализированной ренты, ведь земля продается как носительница дохода, и собственник не должен его потерять.

При этом отметим, что неотъемлемым свойством неограниченной частной собственности является спекуляция. Земля - это самый подходящий объект для спекуляций, которые приводят к многократному росту ее цены и к отрыву этой цены от капитализированной ренты. В результате индивидуальные издержки любого производителя возрастают. Гораздо более эффективен путь, при котором сохраняется общественная собственность на землю, и затем даются определенные права тем, кто ее обрабатывает, и тем, кто инвестирует средства в конкретные проекты и на конкретный ограниченный срок [22].

Городская земля во всем мире стала основной формой капитала. Стоимость земель Нью-Йорка соизмерима со стоимостью всех основных фондов США. Городская земля в Москве - это десятки миллиардов долларов, можно представить, сколь малая их часть попадет в городской бюджет. Очевидно, что почти вся российская земельная рента сосредоточена в городских землях. И именно здесь наиболее обострены все противоречия, возникающие в ходе экономических, социальных и экологических процессов. При уже начинающемся оживлении экономики происходит рост рыночной цены городской земли. И власть обрекает себя не только на то, что выплачивает неподъемные внешние долги, а еще и на то, чтобы по 10-15-кратной цене для решения общественных задач выкупать приватизированную сегодня городскую землю.

Земля, в силу своей уникальной природы и ответственной роли, которую она играет в устойчивом развитии населенных пунктов, не может рассматриваться как обычное имущество, контролируемое отдельными людьми и подверженное прихотям и неэффективности рынка. Частная собственность на землю также является инструментом накопления и концентрации материальных ценностей и, таким образом, способствует социальному неравенству. В случае бесконтрольности она может стать главным препятствием на пути претворения в жизнь приемлемых для государства схем его развития. Социальная справедливость, городское обновление и развитие, обеспечение людей адекватными жилищами и здоровыми условиями проживания могут быть достигнуты только при использовании земли в интересах всего общества [23].

Оживлению оборота земель поселений в условиях нынешнего переходного состояния российской экономики могут способствовать следующие мероприятия государственного регулирования: формирование сети земельных ипотечных банков; осуществление кадастровой и рыночной оценки земельных ресурсов; создание системы законодательной защиты прав на все формы земельной собственности; формирование единой федеральной системы государственного земельного кадастра и регистрации прав на недвижимость; создание кредитных ресурсов за счет привлечения средств населения через механизм снижения нормы ссудного процента и роста нормы процента по депозитам, и на этой основе превращение кредитных ресурсов в главный источник инвестиций, а также средств российских и иностранных инвесторов; формирование сети инфраструктурного и информационного обеспечения; создание системы страхования от чрезвычайных происшествий и стихийных бедствий; формирование системы научного обеспечения; организации подготовки соответствующих кадров.

В одном из своих выступлений руководитель Федеральной службы Земельного кадастра России С.И. Сай сформулировал ряд основных институциональных требований, при реализации которых будет обеспечено проведение эффективной политики в области земельных отношений:

-                     наличие единого государственного земельного органа, ответственного за регулирование землепользования и ведение земельного кадастра;

-                     создание доступного и открытого реестра всех земельных участков страны и их владельцев и пользователей;

-                     проведение оценки земли независимым государственным органом и на этой основе осуществление ежегодного учета рентной стоимости всех земельных участков; наличие простой апелляционной системы земельного суда [24].

Таким образом, наличие этих институтов обеспечит создание в новых условиях развития Российской Федерации инструментария государственного управления земельным фондом страны - государственного земельного кадастра, государственного контроля за использованием земель, землеустройства, оценки и мониторинга земель как системы взаимосвязанных между собой элементов для принятия государством управленческих решений. Позитивное будущее российской экономики неразрывно связано с развитием земельно-имущественных отношений, с извлечением максимальной выгоды от земельных ресурсов, прежде всего, от земельных ресурсов поселений.

ПРИМЕЧАНИЯ


 [1] Структура земель России по площади в зависимости от категорий и назначений //  www.RosZem.ru, 2002.

 [2] Лойко П.Ф. Проблемы земельных преобразований в России на рубеже XXI века // Правовое регулирование рынка недвижимости,  № 2. 2000.

 [3] Руднев А.В. Управление земельными ресурсами муниципальных образований // Учебное пособие для студентов, Академия Управления им. С. Орджоникидзе. М., 1998.

 [4] Рынок со связями //  http://www.irn.ru/articles/3214.html, 30.09.2004.

 [5] Ма Цежун. Земельное планирование в урбанизированном Китае // Дебаты Хабитат, Российская версия информационного бюллетеня. № 4. Т. 9. 2004.

 [6] Гармш Л.П. Лизинг недвижимости и эффективное управление земельными ресурсами: потенциал развития и использования земельных ресурсов // Самарская государственная экономическая академия,  http://www.webcenter.ru/~leasing

 [7] Столица Российской Федерации в зеркале цифр, фактов и событий «Москва 2003/2004» //  http://www.mos.ru/cgi-bin/pbl

 [8] Рынок со связями //  http://www.irn.ru/articles/3214.html, 30.09.2004.

 [9] Мельникова Н. Почем московский метр? Стоимость столичной земли ниже, чем в других мегаполисах // Российские вести. № 18(1678). 2003.

 [10] И снова о выкупе земли под предприятиями //  http://www.mosoblzem.ru/rus/ARTICLES, 28.01.2005.

 [11] Предприятия все активнее выкупают областную землю // Санкт-Петербургское ЭХО. № 44(207). 02.12.1996.

 [12] Анализ рынка земли Санкт-Петербурга // ООО «РМС-Оценка».   http://www.pmc-ocenka.ru/zeml.htm .

 [13] Ананов Н., Новицкий И., Козлова С. Что городу дает земля // Экономика и жизнь. Московский выпуск. № 8, апрель 2000.

 [14] Песков Г. Площадь диктует цены // Строительный еженедельник. № 43(137). СПб., 15.11.2004.

 [15] Ананов Н., Новицкий И., Козлова С. Что городу дает земля // Экономика и жизнь. Московский выпуск. № 8, апрель 2000.

 [16] Шаронов А.В. Тезисы выступления на заседании Правительства РФ по вопросу выкупа земли под предприятиями //  http://www.nisse.ru/analitics.html, 11.11.2003.

 [17] Гольцблат А. Экспертиза законодательства: земельная реформа // Газета «Финансовые Известия». 29.01.2003.

 [18] Алешина И. Земля и сливки // Газета.ru. Финансы.  http://www.gazeta.ru/2005/02/10/oa,10.02.2005.

 [19] Хубиев К.А. Собственность. Преобразование собственности // Курс экономической теории под ред. А.В. Сидоровича. Дело и Сервис-М. 2001. С. 435-457.

 [20] Сорос Дж. Кризис мирового капитализма // ИД Инфра-М. 1999.

 [21] Брокгауз Ф.А., Эфрон И.А. // Энциклопедический словарь. Книга 52. Статья "Рента". СПб., 1899.

 [22] Чепасова Т.Э. Земельная рента – актив или пассив федерального бюджета // Материалы семинара «Земельная реформа как действенный механизм управления земельными ресурсами». М., 21.03.2001. 

 [23] Ванкуверская декларация о населенных пунктах // Хабитат: Конференция ООН по населенным пунктам.  http://www.un.org/russian/document/declarat , май-июнь 1976.

 [24] Сай С.И. Земельная политика и совершенствование земельных отношений в России на пороге XXI века. // Правовое регулирование рынка недвижимости. 2000. № 4 (5) М., С. 5-7.